L’agente immobiliare è un mediatore professionale che mette in relazione due o più parti per concludere un affare, senza essere legato a esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. L’attività è disciplinata dalla Legge 39/1989.

Per esercitare occorrono i requisiti previsti dalla normativa, la formazione professionale, il superamento dell’esame abilitante e la presentazione della SCIA alla Camera di Commercio competente, con iscrizione nel Registro delle Imprese o nel R.E.A. Tra le competenze essenziali rientrano estimo, diritto civile, fiscalità immobiliare, urbanistica, catasto, tecnica bancaria, materiali e tecniche costruttive.

Chiedi il tesserino professionale e i dati di iscrizione al Registro delle Imprese o al R.E.A. della Camera di Commercio. Puoi verificare l’impresa tramite una visura sul Registro delle Imprese. Diffida di chi evita di identificarsi, non rilascia documentazione o chiede pagamenti non tracciabili.

Con l’esclusiva il venditore affida la commercializzazione dell’immobile a una sola agenzia per il periodo concordato e si impegna a non venderlo direttamente o tramite altri intermediari, secondo quanto stabilito nel contratto. Durata, attività promozionali, recesso ed eventuali penali devono essere indicati in modo chiaro nell’incarico prima della firma.

È una formula commerciale nella quale un unico agente resta il referente del proprietario ma collabora con altri professionisti e reti immobiliari per ampliare la platea degli acquirenti. Non è una categoria definita dalla legge: modalità di collaborazione, gestione dei contatti e condizioni economiche devono risultare dall’incarico.

L’agente deve svolgere l’attività con diligenza, comunicare alle parti le circostanze note rilevanti per la valutazione e la sicurezza dell’affare, trasmettere tempestivamente le proposte ricevute e rispettare prezzo e condizioni concordati. Deve inoltre verificare, con la diligenza professionale richiesta, la documentazione consegnata dal venditore e informarlo sull’attività di promozione svolta.

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Il prezzo medio al metro quadro è solo un riferimento iniziale. Il valore reale si determina considerando l’immobile nel suo complesso: microzona, piano, esposizione, luminosità, vista, ascensore, spazi esterni, classe energetica, stato manutentivo, conformità documentale e qualità del fabbricato. Due appartamenti della stessa metratura e nella stessa via possono avere valori molto diversi.

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In genere occorrono atto di provenienza, visura e planimetria catastale, titoli edilizi e urbanistici, A.P.E., documenti d’identità e codice fiscale dei proprietari. A seconda del caso possono servire anche documentazione condominiale, certificazioni degli impianti, successione, mutuo residuo o atti relativi a vincoli e servitù. La verifica va personalizzata prima di pubblicizzare l’immobile.

Non esiste un tempo uguale per tutti. Prezzo iniziale, domanda nella microzona, condizioni dell’immobile, qualità della presentazione e completezza documentale incidono in modo decisivo. Una valutazione realistica e una strategia di lancio ben preparata riducono il rischio che l’annuncio rimanga online a lungo e perda attrattiva.

La provvigione non è fissata per legge e viene concordata per iscritto. Può variare in base a immobile, complessità dell’incarico, servizi inclusi e investimento promozionale. A titolo orientativo, molte operazioni prevedono percentuali comprese tra il 2% e il 4% oltre IVA, ma la proposta economica va valutata caso per caso.

In linea generale, la provvigione matura quando l’affare si conclude grazie all’intervento del mediatore. Se l’affare non si conclude, la provvigione normalmente non è dovuta. Restano però da verificare le specifiche clausole dell’incarico, come rimborsi spese, penali o violazioni dell’esclusiva.

Prima di impegnarti verifica identità e poteri del venditore, titolo di provenienza, situazione ipotecaria, conformità catastale e urbanistico-edilizia, A.P.E., spese e delibere condominiali. Se acquisti con mutuo, valuta per tempo fattibilità creditizia e perizia bancaria. Notaio e tecnici abilitati svolgono verifiche con competenze diverse e complementari.

La proposta è l’offerta scritta dell’acquirente. Quando viene accettata dal venditore e l’accettazione è comunicata al proponente, può già formare un accordo vincolante se contiene gli elementi essenziali. Il preliminare, o compromesso, disciplina in modo più completo l’obbligo reciproco di stipulare il rogito. Prima di firmare è importante comprendere condizioni, termini, caparra ed eventuali clausole sospensive.

Sì, se il venditore accetta una clausola sospensiva formulata in modo chiaro. La clausola dovrebbe indicare almeno importo del finanziamento, termine entro cui ottenere la delibera e modalità di comunicazione dell’esito. Una formula generica può generare incertezze: è opportuno concordarne il testo con professionisti qualificati.

Di regola sì: se il preliminare valido ha creato un vincolo giuridico e l’affare è stato concluso grazie all’attività dell’agenzia, il successivo ripensamento non elimina automaticamente il diritto alla provvigione. La risposta può cambiare in presenza di condizioni sospensive non avverate, invalidità dell’accordo o inadempimenti professionali rilevanti. Il singolo caso va esaminato sulla documentazione.

Oltre al prezzo considera imposte di acquisto, onorario notarile, provvigione dell’agenzia e, se richiedi un mutuo, costi bancari, perizia e imposta sostitutiva. Possono aggiungersi spese tecniche, lavori, volture e oneri condominiali. Un prospetto preventivo evita di impegnare tutta la liquidità nella sola caparra.

Ai sensi dell’art. 1755 del Codice civile, il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna parte quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento. In molti casi il diritto matura già con un preliminare valido e vincolante, non necessariamente al rogito. Condizioni sospensive, contenuto degli accordi e collegamento causale con l’attività del mediatore possono incidere sulla valutazione.

Il contratto preliminare deve essere registrato nei termini previsti dalla normativa fiscale. Anche una proposta accettata che contenga gli elementi di un preliminare può essere soggetta a registrazione. Gli agenti immobiliari sono solidalmente obbligati alla registrazione delle scritture private non autenticate concluse grazie alla loro attività e al pagamento delle relative imposte, salvo rivalsa verso le parti. Termini e importi vanno verificati in base alla data e alla forma dell’atto.

La caparra confirmatoria viene consegnata a garanzia dell’adempimento. In caso di inadempimento, chi l’ha versata può perderla; se è inadempiente chi l’ha ricevuta, l’altra parte può chiedere il doppio, ferma la possibilità di scegliere gli altri rimedi previsti dalla legge.

Il deposito fiduciario è invece una somma affidata a un terzo, spesso l’agenzia, che la custodisce e la consegna solo al verificarsi delle condizioni concordate. Diventa caparra soltanto quando e se lo prevede l’accordo sottoscritto.

L’Attestato di Prestazione Energetica descrive le prestazioni energetiche dell’immobile e attribuisce una classe. È richiesto nei casi previsti dalla legge per vendita e locazione e deve essere redatto da un tecnico abilitato. In genere vale dieci anni, purché siano rispettati gli obblighi di controllo degli impianti e non intervengano lavori che modifichino la prestazione energetica. Tempi e costo dipendono dal tecnico e dall’immobile: è preferibile richiedere un preventivo invece di indicare un prezzo fisso.

Il rogito è l’atto pubblico con cui venditore e acquirente trasferiscono la proprietà davanti al notaio. Il notaio verifica la legalità dell’atto, riscuote le imposte dovute, registra e trascrive la compravendita nei registri immobiliari. Di norma al rogito avvengono il saldo del prezzo e la consegna dell’immobile, salvo accordi diversi indicati nell’atto.

No. La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra stato dei luoghi, planimetria e dati catastali; la conformità urbanistico-edilizia riguarda la corrispondenza dell’immobile ai titoli abilitativi e alle norme edilizie. Una planimetria catastale aggiornata non prova da sola la regolarità urbanistica. Prima della vendita è prudente far controllare entrambe da un tecnico abilitato.

Sì, i contratti di locazione di durata complessiva superiore a 30 giorni nell’anno con lo stesso conduttore devono essere registrati. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla decorrenza. Locatore e conduttore devono ricevere copia della documentazione di registrazione.

Per il proprietario servono normalmente documento d’identità, codice fiscale, titolo di proprietà, dati catastali e A.P.E. Per l’inquilino vengono richiesti documento d’identità, codice fiscale e documenti reddituali adeguati; per cittadini extra UE anche il titolo di soggiorno valido. Garanzie e documentazione devono essere proporzionate e trattate nel rispetto della privacy.

Il deposito cauzionale garantisce le obbligazioni del conduttore e, nelle locazioni abitative, non può superare tre mensilità del canone; produce interessi legali da corrispondere secondo legge. I canoni anticipati sono invece pagamenti del corrispettivo di locazione riferiti a periodi futuri e seguono regole diverse.